Przedsiębiorcy często zapoznają się z warunkami umowy, którą podpisali, dopiero gdy druga strona przestaje się z niej wywiązywać lub też strony zaczynają się poważnie rozmijać we wzajemnych oczekiwaniach.
Często ten przykry moment następuje w chwili, gdy wykonawca (podwykonawca) usiłuje uzyskać odbiór wykonanych prac i domaga się za nie płatności.
Żeby uniknąć tego rodzaju przykrych niespodzianek warto zwrócić się o profesjonalną analizę warunków umowy przed jej zawarciem. Nawet jeśli umowy nie uda się przenegocjować lub w danych okolicznościach nie ma na to warunków – zdecydowanie lepiej jest z góry wiedzieć, z jakimi ryzykami wykonawca może być zmuszony się zmierzyć.
Do najczęstszych pułapek czyhających na wykonawcę (podwykonawcę) należą:
- nie dość precyzyjnie określony przedmiot zamówienia, co przy ustaleniu wynagrodzenia ryczałtowego może skutkować rozciąganiem zakresu robót w tak zwaną nieskończoność;
- ukształtowanie dodatkowych obowiązków wykonawcy w taki sposób, że w praktyce przejmuje on ryzyka i odpowiedzialność za zamawiającego, a zarazem nie posiada narzędzi by obowiązki te wypełnić – sztandarowym przykładem może być przerzucenie na wykonawcę odpowiedzialności za braki lub błędy projektowe w zwykłej umowie na wykonawstwo robót;
- niczym nieobwarowane prawo zamawiającego do zmniejszenia zakresu robót powierzonego wykonawcy do wykonania, co może skutkować tym, że wykonawca pożegna się z budową po wykonaniu najbardziej kosztochłonnych robót, z ziejącą dziurą w budżecie;
- niejasne i nieprecyzyjne zapisy dotyczące płatności częściowych, które mimo że zostały w umowie przewidziane – to zamawiającemu dają prawo a nie obowiązek rozliczenia się w miarę postępu prac; w konsekwencji wykonawca w bolesny dla niego sposób dowiaduje sięm że płatności częściowe zostaną zrealizowane przez zmawiającego łącznie po uzyskaniu przez wykonawcę odbioru końcowego;
- brak zamkniętych terminów przystąpienia przez zamawiającego do czynności odbiorowych – co może skutkować ich odwlekaniem na tak zwane wieczne nigdy;
- dodatkowe warunki jakie wykonawca musi spełnić by skutecznie zgłosić gotowość odbiorową – takie jak np. bezusterkowy stan wykonanych robót czy też warunek w postaci uzyskania przez zamawiającego uprzedniego odbioru robót przez inwestora, co w oczywisty sposób może prowadzić do zablokowania procedury odbiorowej;
- i wiele innych.
Ryzyka te można zminimalizować lub nawet wykluczyć, o ile tylko wykonawca jest ich świadomy. Dlatego tak ważne jest przeanalizowanie warunków umownych z osobą, która jest w stanie te ryzyka nazwać i określić.
