Na co zwrócić szczególną uwagę przystępując do zawarcia umowy o roboty budowlane z zamawiającym?
Załóżmy, że prowadzisz małą lub średnią firmę budowlaną i najczęściej na budowie występujesz w roli podwykonawcy, rzadziej generalnego wykonawcy.
Jest tych kwestii kilka i wszystkie z nich mogą istotnie wpływać na wystąpienie lub zwiększenie ryzyk związanych z realizacją kontraktu na roboty budowalne.
Sprawdź najistotniejsze elementy – przedmiot umowy
Po pierwsze: przedmiot umowy. Czy został jasno wytyczony, czy też redakcja tego zapisu wskazuje raczej na podejście „worek bez dna” w dodatku w połączeniu z wynagrodzeniem ryczałtowym.
Ryzyka związane z nieprecyzyjnie wskazanym przedmiotem umowy dla wykonawcy wiążą się przede wszystkim z tematem robót dodatkowych bądź zamiennych.
Ciężko bowiem będzie przekonać zamawiającego o konieczności udzielenia zlecenia na roboty dodatkowe, jeśli przedmiot umowy będzie opisany przykładowo w następujący sposób:
Zamawiający zleca, a Podwykonawca przyjmuje do realizacji kompleksowe wykonanie stanu surowego budynku x zgodnie z dokumentacją projektową [w dacie zawierania umowy niesprecyzowaną] oraz zgodnie z ustaleniami z Zamawiającym [w dacie zawierania umowy nieokreślonymi].
Sądy w tym wypadku raczej przyjmują punkt widzenia wykonawcy i wskazują, że
„ryzyko gospodarcze wynikające z niedostatecznego opisu przedmiotu zamówienia obciąża zamawiającego, który nie może go przerzucać na wykonawcę, co oznacza, że wykonawca nie może być obciążony ryzykiem wad dokumentacji projektowej ani ryzykiem wykonania prac koniecznych do realizacji zamówienia, w dokumentacji tej nieprzewidzianych, a wiążących się ze znacznymi kosztami.” [wyrok Sądy Apelacyjnego w Warszawie VII AGa 215/19]
niemniej jednak, należy tak redagować zapisy umowy, by ewentualnym sporom zapobiegać.
Sprawdź najistotniejsze elementy – wynagrodzenie
Po drugie i najważniejsze wynagrodzenie i związana z tym kwestia procedury odbiorowej – która często w umowach jest traktowana mocno ogólnie.
Zgodnie z treścią przepisu art. 647 Kodeksu cywilnego do podstawowych obowiązków zamawiającego wynikających z umowy o roboty budowlane należy odebranie obiektu i zapłata umówionego wynagrodzenia.
Odbiór obiektu jest jednostronną czynnością zamawiającego (inwestora), stanowiącą pokwitowanie spełnienia świadczenia przez wykonawcę (art. 462 k.c.), uznanie świadczenia wynikającego z umowy za wykonane zgodnie z treścią zobowiązania, co otwiera wykonawcy prawo do żądania wynagrodzenia.
Często jednak spotyka się sytuację, gdy zamawiający zwleka z przystąpieniem do czynności odbiorowych pod pretekstem istnienia wad czy usterek w robotach. Ma to oczywiście automatyczne przełożenie na kwestię uzyskania przez wykonawcę wynagrodzenia za wykonane roboty.
Przed takimi praktykami mogą skutecznie chronić zapisy umów precyzyjnie określające w jakich terminach zamawiający jest zobowiązany przestąpić do czynności odbiorowych i w jakich ściśle określonych przypadkach może odmówić dokonania odbioru.
Z praktyki orzeczniczej wynika, że uprawnienie inwestora do odmowy odebrania robót jest zarezerwowane dla przypadku, gdy przedmiot umowy ma wady istotne wyłączające jego użytkowanie zgodnie z przeznaczeniem.
W przypadku bardziej świadomego wykonawcy – możliwe jest wprowadzenie do umowy zapisów o dorozumianym odbiorze robót w przypadku, jeśli zamawiający bezzasadnie uchyla się od jego wykonania. Skutkiem sięgnięcia po takie zapisy będzie uprawnienie wykonawcy do wystawienia faktury i domagania się zapłaty wynagrodzenia.
Z praktyki mogę zauważyć, że zapisy umowne dotyczące odbiorów robót są traktowane przez wykonawców jako mało istotne, lecz w praktyce jest dokładanie odwrotne, jasne i precyzyjne określenie obowiązków stron w zakresie czynności odbiorowych może skutecznie zaważyć na tym, kiedy i czy w ogóle wykonawca uzyska zapłatę za wykonane roboty.
Strony mają dużą swobodę w ustaleniu w umowie zasad wynagradzania
Zapisy o ryczałcie mogą być mylące, jeśli w umowie pojawi się zapis o tym, że zamawiający jest uprawniony obniżyć wynagrodzenie wykonawcy w przypadku, gdy z obmiaru okaże się, że ilości robót wykonanych były mniejsze od zakładanych.
I w druga stronę, w przypadku wynagrodzenia obmiarowego mogą pojawić się niebezpieczne zapisy o tym, że strony rozliczą się za ilości wykonanych robót według stawek jednostkowych, ale tylko do wysokości z góry określonej w umowie kwoty.
Niestety, w takich przypadkach postanowienia umowy o roboty budowlane (ewentualnie umowy o dzieło) mają pierwszeństwo w stosunku do rozwiązań kodeksowych [Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 grudnia 2021 r. sygnatura akt III CSKP 127/21].
O tym, że temat jest gorący i wywołuje wiele kontrowersji wie każdy aktywny uczestnik procesu inwestycyjno – budowlanego: https://sidir.pl/biuletyn-konsultant-artykul/polski-ryczalt-kontrakt-obmiary-wyczytane-siwz-zamawiajacego/
Podsumowując – zapisów, na które baczną uwagę powinien zwrócić wykonawca w umowie nie jest aż tak wiele, a mimo to są one często niedostatecznie weryfikowane, co w konsekwencji komplikuje drogę do uzyskania wynagrodzenia za wykonane prace.
