Odpowiedź na to pytanie będzie różna w zależności od tego po której stronie stołu siedzimy.
Jeśli jesteśmy zamawiającym – np. chcemy powierzyć budowę domu jednorodzinnego, zabezpieczamy przede wszystkim to, aby wykonawca wykonał powierzone mu roboty w sposób kompletny, prawidłowy i estetyczny, w umówionym terminie, za umówioną cenę (bez dopłat). Niezmiernie ważne z punktu widzenia zamawiającego są również zapisy dotyczące gwarancji i rękojmi.
W tym celu należy przyjrzeć się szczególnie opisowi przedmiotu zamówienia – czy został wskazany w sposób jasny i precyzyjny i czy na pewno strony mają jasność co do tego na co się umówiły.
Opis przedmiotu zamówienia często można dookreślić poprzez odesłanie do konkretnej dokumentacji projektowej (patrz również: dokumentacja cyfrowa), a jeśli takiej na etapie podpisywania umowy jeszcze nie ma – warto w załączniku do umowy szczegółowo wymienić konkretne zakresy prac. Często pomocnym w tym względzie będzie przedmiar robót, który może wyznaczać zakres robót mających stanowić przedmiot umowy.
To nas ochroni przed ewentualnymi roszczeniami wykonawcy o roboty dodatkowe, które nierzadko są przez wykonawców wyceniane wysoko.
Drugą zaletą takiego podejścia jest to, że precyzyjnie i szczegółowo określony zakres prac stanowi następnie solidną podstawę do domagania się ich wykonania zwłaszcza w sytuacji, gdy wykonawca przekonuje nas, że danych prac nie miał w umowie.
Jeśli mamy dobrze – to znaczy precyzyjnie i szczegółowo określony zakres prac – to warto zadbać również o termin. Określenie w umowie wyłącznie terminu zakończenia prac nie daje zbyt szerokich możliwości do wpływania na tempo prac wykonawcy.
Wszelkie środki dyscyplinujące – typu kary umowne (o ile o nich nie zapomnimy) w takim przypadku mogą być zastosowane dopiero po przekroczeniu terminu końcowego (kiedy na wszystko jest już za późno), zatem warto zapisać w umowie tzw. kamienie milowe, a więc konkretne terminy, w których wykonawca jest zobowiązany osiągnąć określony etap w robotach. W celu dodatkowego zmobilizowania wykonawcy, można uzależnić płatności częściowe właśnie od osiągnięcia przez wykonawcę tych kamieni milowych.
Warto zatem zapisać w umowie – kamienie milowe, czyli tak zwane terminy pośrednie – co pozwoli nam na kontrolowanie postępu robót i interwencję w razie zbyt wolnego tempa prac.
Jeśli jednak w umowie zastrzeżono wyłącznie termin końcowy, zamawiający nie jest zupełnie bezradny. W przepisie art. 635 Kodeksu cywilnego (przepis dotyczący umów o dzieło mający zastosowanie na zasadzie przepisu art. 656 Kodeksu cywilnego do umów o roboty budowlane), przewidziane zostało uprawnienie dla zamawiającego, które polega na tym, że jeżeli wykonawca opóźnia się z robotami tak dalece, że nie jest prawdopodobne, żeby zdołał je ukończyć w terminie, zamawiający może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić jeszcze przed upływem terminu do wykonania dzieła.
Sięgając po to uprawnienie, należy jednak mieć na uwadze pewne niebezpieczeństwa. Po pierwsze ocena, czy jest nieprawdopodobne, aby wykonawca zdołał wykonać roboty w terminie ma charakter hipotetyczny i musi opierać się na racjonalnej, obiektywnej analizie, uwzględniającej wszystkie uzyskane przez zamawiającego informacje, także od starannie i lojalnie działającego kontrahenta, przy przyjęciu, że omawiane uprawnienie obejmuje także sytuacje, w których ukończenie dzieła w terminie jest mało prawdopodobne. (tak: Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 10 marca 2021 w sprawie I Aga 213/19).
Po drugie, jeżeli zamawiający odstępuje od umowy w sytuacji, gdy do opóźnienia wykonawcy sam się przyczynił, to takie odstąpienie jest bezskuteczne i w tej sytuacji sądy nakazują traktowanie zaistniałej sytuacji w świetle przepisu art. 644 KC (Tak również Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 08 września 2021 r. w sprawie I AGa 354/20).
Zatem nieprawidłowe skorzystanie przez Zamawiającego z uprawnienia przewidzianego w art. 635 może skutkować rozwiązaniem umowy, ale z innej podstawy prawnej (art. 644 KC) co powoduje, iż zamawiający mu zapłacić wykonawcy umówione wynagrodzenie, może je jedynie obniżyć o to co wykonawca oszczędził z powodu niewykonania robót.
Warto zaznaczyć, że przy skutecznym odstąpieniu na podstawie art. 635 KC – zamawiający zwolniony jest z obowiązku zapłaty wynagrodzenia – umowa traktowana jest jakby nigdy nie została zawarta, a strony zobowiązane są do zwrotu tego, co otrzymały do chwili odstąpienia, np. materiałów, wynagrodzenia itp.
Wreszcie wynagrodzenie – z punktu widzenia zamawiającego najczęściej korzystniejszym sposobem rozliczenia będzie wynagrodzenie ryczałtowe – które ze swej natury jest stale i niezmienne a wszelkie ryzyka związane z niedoszacowaniem przedmiotu zamówienia spoczywają na wykonawcy, który w tym zakresie nie może zgłaszać roszczeń o jego podwyższenie.
Zgodnie bowiem z przepisem art. 632 § 1 Kodeksu cywilnego Jeżeli strony umówiły się o wynagrodzenie ryczałtowe, przyjmujący zamówienie nie może żądać podwyższenia wynagrodzenia, chociażby w czasie zawarcia umowy nie można było przewidzieć rozmiaru lub kosztów prac.
Wynagrodzenie ryczałtowe daje więc zamawiającemu komfort, że, wyjąwszy sytuacje absolutnie nadzwyczajne, wykonawca winien ukończyć zlecony mu zakres robót w umówionej cenie.
Na koniec nie możemy zapomnieć o zapisach dotyczących rękojmi i gwarancji. O ile uprawnienia zamawiającego wynikające z rękojmi uregulowane są wprost w art. 637 Kodeksu cywilnego w zw. z art. 656 Kodeksu cywilnego (zamawiającemu z tytułu rękojmi służą uprawnienia do żądania usunięcia wad, do odstąpienia od umowy lub żądania obniżenia wynagrodzenia, to z gwarancją jest inaczej.
Jeśli nie zostanie wprost określona w umowie, a ponadto nie zostaną w niej określone konkretne uprawnienie jakie będą przysługiwać zamawiającemu w razie wystąpienia wad – to niestety nie będzie można się z niej skorzystać. Jej udzielenie wymaga bowiem złożenia przez wykonawcę odrębnego oświadczenia gwarancyjnego.
